Мартин Лазик: Опитът на Словакия показва, че еврото не е риск, а шанс за по-стабилен и прозрачен имотен пазар

Какво реално се случва с имотите, когато дойде еврото? Мартин Лазик, главният анализатор към Националната асоциация на агенциите за недвижими имоти в Словакия, ще разкаже през опита на Словакия – кое работи, кои грешки да избегнем и къде са възможностите. С правилно регулиране и координация България може да превърне еврозоната в ускорител за иновации и устойчив растеж, вместо в повод за тревога.

Мартин Лазик е уважаван анализатор на пазара на недвижими имоти с над двадесет години опит в Словакия. От 2001 г. насам кариерата му е тясно свързана с Националната асоциация на агенциите за недвижими имоти в Словакия (NARKS), където е заемал ключови позиции, включително главен изпълнителен директор на Reality.sk, генерален секретар Като признат експерт в областта, той е активен панелист на международни конференции, университетски преподавател и коментатор в медиите. Освен това, Лазик е партньор в Urban & Partner, където отговаря за проекти, свързани с развитието и анализа на пазара на недвижими имоти.

На 31 октомври той ще се присъедини към XI Национална конференция „Inspire to Higher 2025: Имотният пазар в еврозоната“, организирана от Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), където ще сподели своите задълбочени познания за влиянието на еврозоната върху пазарите на недвижими имоти в Централна и Източна Европа.

Г-н Лазик, Словакия се присъедини към еврозоната през 2009 г. Според вашия опит, как се отрази този преход върху цените на имотите и поведението на пазара в годините непосредствено преди и след промяната?

Присъединяването на Словакия към еврозоната бележи окончателната й интеграция към Европейския съюз и към по-широката рамка на силни европейски икономики. Решението за приемане на еврото даде силен тласък на все още променящата се икономика.

За сектора на недвижимите имоти това беше както предизвикателство, така и потенциална възможност. Близо две години преди въвеждането на еврото се появи засилен интерес от международни инвеститори, което доведе до по-голяма динамика на пазара и стимулира строителството на нови жилища. Те се фокусираха основно върху най-атрактивните локации в столицата и най-вече новите жилищни комплекси.

Тези инвеститори идваха от страни, които вече използваха еврото, и бяха уверени в успешната интеграция на Словакия. Словашкият пазар на недвижими имоти ги привличаше, защото бе отбелязал силен растеж през 2006 г. и продължи да се развива и през 2007 г. Националната икономика се представяше добре и от международна гледна точка недвижимите имоти изглеждаха относително достъпни.

Тази тенденция беше допълнително засилена от силното вътрешно търсене, подкрепено от устойчивия икономически растеж и стремежа на хората да обърнат наличните си спестявания в евро. В същия период, между 2007 и 2008 г., Братислава преживя безпрецедентна вълна от одобрени нови жилищни и търговски строителни проекти. Значителна част от тях обаче така и не бяха завършени след закрепването на пазара, а по много от тях беше преустановена работа за повече от десетилетие. Редица неопитни предприемачи в крайна сметка фалираха.

Много българи се притесняват, че приемането на еврото може да доведе до скок в цените на недвижимите имоти. Въз основа на опита на Словакия, смятате ли, че тези опасения са оправдани или са предимно резултат от спекулации?

Дали тези опасения са оправдани зависи от спецификата на българския пазар. Обикновено цените на недвижимите имоти не се повишават само в месеците непосредствено преди приемането на еврото, а месеци или дори години по-рано.

Ключовият въпрос не е дали цените ще се повишат, а с колко и дали това повишение се основава на солидни икономически фундаменти или на спекулативно поведение. В периоди на бързо поскъпване обикновено се наблюдава комбинация от двата фактора. Месеците след въвеждането на еврото обикновено разкриват степента на корекция и адаптация на пазара.

Как се отрази въвеждането на еврото на чуждестранните инвестиции и развитието на недвижимите имоти на словашкия пазар? Трябва ли България да очаква подобна вълна от интерес от страна на международните инвеститори?

Важно е да разгледаме приемането на еврото в Словакия на фона на глобалния исторически контекст. Преходът се състоя по време на световния финансов и имотен бум от 2007–2008 г., когато нагласите на инвеститорите бяха изключително оптимистични. Веднага след това последва спад във финансовия и имотния сектор, предизвикан от световната финансова криза от 2008–2009 г., след фалита на американските банки през септември 2008 г.

След изключително активните пазарни години 2007 г. и особено 2008 г. се очакваше забавяне. Спадът обаче се оказа значително по-рязък, главно поради световната финансова криза и нарастващата предпазливост на банките при финансирането на недвижими имоти.

От аналитична гледна точка, какви ранни индикатори трябва да наблюдават българските политици и пазарни анализатори, за да предотвратят спекулативни балони в сектора на жилищното строителство след въвеждането на еврото?

Основата на пазарния контрол се състои в надеждни данни. Ако се събират непрекъснато надеждни и подробни данни за недвижимите имоти, те могат да бъдат ефективно анализирани и използвани за ранно предупреждение. Ключът е както в постоянството, така и в качеството на данните.

В Словакия Националната банка поддържа индекс на недвижимите имоти, който проследява показатели като съотношението цена/наем и съотношението цена/доход. Освен проследяването на средните номинални и реални цени на жилищата, индексът включва и стойности на наемните цени и разполагаемите доходи на домакинствата, чрез които се изчисляват сравнителни съотношения (цена/доход, цена/наем) и техните моделирани остатъчни стойности.

Допълнителни показатели включват строителната дейност в жилищния сектор, общото икономическо представяне и лихвените проценти по ипотечните кредити. Въз основа на този съставен индекс стана ясно, че към края на 2008 г. пазарът на недвижими имоти в Словакия е достигнал нива, съответстващи на определението за имотен балон.

Как страните от еврозоната в Централна и Източна Европа са балансирали нуждата от достъпни жилища с нарастващото търсене от страна на инвеститори и строителни предприемачи?

Строителните предприемачи и инвеститори обикновено реагират най-бързо на търсенето на жилища и търговски имоти. Пускайки нови проекти на пазара, те насърчават конкуренцията и спомагат за стабилизиране на предлагането. Без активна строителна дейност пазарът би разчитал единствено на съществуващия жилищен фонд, което би довело до поскъпване на по-старите имоти и ограничени подобрения в качеството.

По този начин развитието на недвижимите имоти е от решаващо значение за осигуряването на достъпни жилища и поддържането на здрав и балансиран пазар на недвижими имоти.

Пазарът на недвижими имоти в Словакия значително се разви от присъединяването на страната към еврозоната. Какви поуки може да извлече България от опита на Словакия по отношение на регулирането, прозрачността и стабилността на пазара?

Според мен ползите от членството в еврозоната са осезаеми. Еврото осигурява по-голяма стабилност на бизнес средата, особено в периоди на вътрешни политически или икономически сътресения. Връзката на банковата и ипотечната система с Европейската централна банка е голямо предимство.

В пика на ипотечния цикъл лихвите по жилищните кредити в Словакия достигаха около 1%, което доведе до временно ускоряване на пазарната активност през 2022 г. Въпреки това, годините непосредствено след приемането на еврото (2010–2015 г.) се характеризираха със стабилност както в цените на имотите, така и в общите пазарни условия, и постепенно възстановяване от финансовата криза.

Работили сте в тясно сътрудничество както с публичния, така и с частния сектор. Според Вас какъв вид координация е необходима между правителството, банките и професионалистите в областта на недвижимите имоти, за да се осигури плавен преход на пазара на недвижими имоти в България?

Макар да не познавам в детайли законодателната рамка за недвижими имоти в България, има няколко универсални принципа. Процесът на издаване на разрешения за нови строителни проекти трябва да бъде прозрачен и ефективен, банковият сектор трябва да остане конкурентоспособен, а дейността на брокерите трябва да бъде професионална и регулирана от авторитетна организация.

От гледна точка на наблюдението на пазара е от изключителна важност и събирането на релевантни и точни данни. Също толкова важни са правната сигурност за всички участници на пазара и ефективното прилагане на законите за недвижимите имоти.

Как се справи Словакия с очакванията на гражданите по време на периоди на бърз ръст на цените и какви комуникационни стратегии може да приеме България, за да успокои общественото безпокойство относно достъпността на жилищата?

Ако правителствата се стремят да подобрят достъпността на жилищата, те могат да използват редица политически инструменти. В Словакия, например, бяха въведени ипотечни субсидии за млади хора с по-ниски доходи. Държавата може също така да предприеме директни инициативи в областта на жилищното строителство, като например строителство на жилища под наем или жилища за продажба на достъпни цени.

Друга възможна мярка би могла да бъде намаляване или премахване на ДДС за първоначалните купувачи на нови жилища, при които данък добавена стойност обикновено е включен в покупната цена.

Ако погледнем по-широкия регион на Централна Европа, опитът на коя страна членка на еврозоната, освен Словакия, предлага най-подходящия модел за България, който да проучи и евентуално да последва?

Според мен, опитът на Хърватия е особено подходящ за България. Той представлява най-скорошния пример за въвеждане на еврото и, подобно на България, е посткомунистическа страна със сходни икономически и институционални условия.

Накрая, според Вас, влизането на България в еврозоната би ли могло да създаде нови възможности за стабилизация и иновации на пазара на недвижими имоти, вместо просто да доведе до повишаване на цените?

Всяка структурна промяна носи както рискове, така и възможности. След присъединяването към еврозоната пазарът на недвижими имоти в Словакия стана по-стабилен, конкуренцията между агенциите за недвижими имоти, строителните предприемачи и банките се засили, а това от своя страна доведе до по-голяма иновативност и саморегулиране в ценообразуването.

Пазарната среда стана по-прозрачна и по-добре регулирана, въпреки че не всички тези подобрения бяха пряко свързани с приемането на еврото. Това показва, че с правилно регулиране и координация България може не само да избегне рисковете, но и да използва членството си в еврозоната като стимул за иновации и устойчив растеж на имотния пазар.

За повече информация по темата и за регистрация за събитието, на което водещи национални и международни експерти ще обсъдят още редица актуални въпроси, моля посетете nsni.bg.