По Черноморието: Забраняват земеделски земи да стават строителни терени

Забранява се промяната на предназначението на земеделски земи, които попадат в цялата 100-метрова зона „А“ по Българското Черноморие. Ограничението е заложено в промени в Закона за устройството на черноморското крайбрежие (ЗУЧК), внесени в Народното събрание. Това обясни Борис Милчев, правен консултант на Камарата на архитектите в България, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

Вносители на промените (вижте предложенията тук) са знакови политически фигури от различни партии – Кирил Петков („Продължаваме промяната“), Бойко Борисов (ГЕРБ), Христо Иванов („Демократична България“) и Делян Пеевски (ДПС).

Основание за промяна на предназначението на земеделски земи в имоти за други функции е влезлият в сила подробен устройствен план, каза Милчев.

"Приемането на тази забрана ще компрометира всички действащи общи и подробни устройствени планове по Черноморието. В мотивите към внесените промени липсва изследване какво ще е въздействието на тези текстове.“

С внесените промени в ЗУЧК се предлага и ограничаване на строителството в 500-метровата зона от плажовете за природосъобразен туризъм Иракли, Бяла-Карадере и Корал. Те получиха такъв статут през 2016 г. Вносителите посочват в мотивите си, че това е първа стъпка за прекратяване на случаите на презастрояване по морето, като целта е поетапно възпрепятстване на бъдещо строителство на „първа линия“ с цел запазване на черноморското крайбрежие в автентичния му вид и осигуряване на необезпокояван масов достъп до природните забележителности и морския бряг.

Новото в тези промени е, че се предвижда еднократно обезщетение на засегнатите собственици на имоти от страна на държавата, без да се пристъпва към отчуждаване. Тоест, ще отпадне възможността за застрояване на тези имоти, като те ще се използват само за земеделски цели, обясни събеседникът.

"Обективно, по този начин се намалява стойността на имота и собствениците ще бъдат компенсирани за това. Хипотезата е нова за българската нормативна уредба. Конституцията на Република България (чл. 17, ал. 5) дава възможност за принудително отчуждаване на имоти, а в случая имаме ограничаване на права, без имотите да бъдат отнемани в полза на държавата.“

Редът за обезщетяване все още не е ясен, надявам се на подзаконово ниво да се определят подходящи критерии, допълни гостът.

В преходните и заключителни разпоредби на предложените изменения в ЗУЧК е записано, че действащите общи устройствени планове на черноморските общини се привеждат в съответствие с новите изисквания в срок една година от влизането в сила на закона. И още – че в този едногодишен срок се спира прилагането на действащите подробни устройствени планове в частите, в които те противоречат на този закон, на предвижданията на ОУП и на правилата и нормативите за неговото прилагане.

Борис Милчев обясни, че приемането и влизането в сила на тези промени в ЗУЧК ще спре действието на устройствените планове, тоест ще има ретроактивно действие по отношение на 500-метровите територии зад трите плажа.

"Ако вече има издадено разрешение за строеж в тези зони, проектите би трябвало да могат да се реализират. Но ако има само действащ устройствен план, който предвижда застрояване, без издадено разрешение за строеж, тогава се предлага да се спре действието на плана и да не се допусне застрояване върху имота. Това е особена фигура и на практика този параграф е неприложим.“

Законът за устройството на черноморското крайбрежие ограничава строителството в 100-метровата зона „А“, като проектите трябва да бъдат със следните параметри: до 20% плътност на застрояване, до 0,5 интензивност на застрояване (кинт) и до 7,5 метра височина. В двукилометровата зона Б (след зона А) позволените параметри са по-високи: до 30% плътност на застрояване, до 1,5 кинт и до 15 метра височина.

Ако промените бъдат приети в този им вид от Народното събрание, това означава пълна забрана за строителството в 500-метровата зона зад трите плажа за природосъобразен туризъм.

"По българското Черноморие, както и във всички населени места, където има инвестиционен интерес, основният проблем е намирането на баланса между публичния и частния интерес. От друга страна, нормативната наредба в областта на устройството на територията създава правна несигурност. Това неизбежно влияе на инвестиционния климат.“